[摘要] 8月11日上午,由观点地产新媒体主办2016博鳌房地产论坛正式开幕。中国银行(601988,股吧)业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松在大会上发表演讲时指出,中国居民加杠杆借债的空间可能被高估了。
巴曙松用数据分析,中国的居民杠杆率近年来增长非常快,从2005年的17.1%猛增到2015年的39.9%,2016年这个数字估计会超过43%,到44%,而每一轮房价的上涨,都伴随着居民杠杆率持续的提升,而在房价平稳的时候,杠杆率也总体平稳,房价越平稳,老百姓越不借钱买房子。
横向来看,截止到2015年,中国居民的债务DGP比不到40%,英国、美国已经到80%以上,日本也超过了60%,所以中国的水平低于发达国家,但是和墨西哥这些跟中国发展水平相近的国家相比,已经属于比较高的了。
与此同时,房贷收入比增长非常快,已经接近发达国家的水平,美国的房贷收入比从2001年开始持续的飙升,居民偿付房贷的能力持续的恶化,2007年泡沫破灭之后,才开始大幅的回落。日本的房贷收入比从80年代起大幅上升,2000年左右达到0.6左右才增速趋缓。中国在2015年底的居民房贷收入比已经高达0.46,已经超过日本的泡沫时期的水平,而且目前仍在飞速上升,如果房贷增速维持在25%到30%的增速,我们预计到2020年,中国的房贷收入比会达到美国次贷危机时期的水平。
巴曙松续指,我们可以用某个阶段新发放的房贷规模与这个时间段的房屋销售规模,来衡量市场的承载能力,这就是所谓的交易杠杆。2015年新发放贷款规模4.7万亿,新房销售额7.3万亿,二手房销售额3.6万亿,交易杠杆43.12%。
“所以新增的房贷销售比,我们大致的评估,处于高位,上涨空间有,但不宜有太乐观的预期。我们通过对二手房交易额的估算,中国的新增房贷的销售比值从2011年以来持续上升,2016年上半年高达43%。这也就意味着2016年上半年平均的首付比例已经从2014年以前的8成左右,降到了不到6成。50%左右很可能是居民新增房贷销售比比较高的水平,因为从国际经验对比来看,美国的房地产市场2007年新增的房贷销售比在接近50%的时候发生次贷危机,这意味着中国居民购房加杠杆的速度在逐步的逼近这个边界,未来加杠杆的空间不宜过分乐观高估。”
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